L’achat en VEFA, c’est quoi exactement ?

Allez, aujourd’hui, Immotech Partners vous dit tout sur la signification de la VEFA et sur les étapes clés de ce que vous connaissez peut-être sous l’appellation « Vente sur plan ». Définition, présentation, étapes clés de l’achat en VEFA : tour d’horizon en moins de 3 minutes de lecture !

La VEFA : signification et définition en quelques mots

L’acronyme VEFA correspond à une Vente en Etat Futur d’Achèvement. En un mot, la VEFA est l’achat sur plan d’un bien immobilier neuf. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison neuve, construit(e) dans le cadre d’un projet de développement urbain mené par un promoteur immobilier. Votre conseiller vous présente les différentes caractéristiques du bien à partir des plans établis : types de lots disponibles, nombre d’étages et nombre d’appartements par palier dans le cas d’un bâtiment d’habitation collective, disposition des pièces du logement, aménagements intérieurs et extérieurs prévus, optimisations énergétiques du bâtiment, etc. Vous aurez même la possibilité de visualiser le projet en 3D dans la plupart des cas, pour une immersion réelle dans ce qui pourrait devenir votre futur logement.

Quelles sont les étapes clés d’un achat en VEFA ?

Pour un achat réussi dans le neuf, il faut dans un premier temps définir clairement votre projet immobilier afin d’identifier le bien qui vous convient. L’achat en VEFA présente ensuite quelques particularités, qu’il nous semble intéressant d’évoquer ici.

La signature du contrat de réservation de votre bien en VEFA

Une fois votre programme neuf identifié, vous procédez à la signature du contrat de réservation auprès du promoteur immobilier en charge du programme ou d’un intermédiaire spécialisé. Ce contrat renferme toutes les informations relatives à votre bien, y compris la date de livraison prévisionnelle. A cette occasion, vous effectuez un dépôt de garantie, dont le montant dépendra de la date de la signature de l’acte notarié envisagée :

Au maximum 5 % du prix de vente si la vente doit être finalisée sous un an
2 % seulement si la finalisation a lieu dans un délai de deux ans

Le dépôt de garantie est versé sur un compte séquestre, ce qui signifie que la somme sera bloquée jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Cette étape permet la réservation du bien en votre nom, sous réserve d’obtention du financement de votre projet immobilier.

Le promoteur immobilier vous transmet ensuite un ou des exemplaires du contrat contresigné par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document vient confirmer votre réservation. A réception, vous aurez en tant qu’acheteur 10 jours pour vous rétracter sans pénalité (loi SRU) si vous avez finalement changé d’avis ou si un événement est intervenu entre la signature du contrat de réservation et la réception du contrat signé. A noter, si vous n’avez finalement pas pu obtenir le crédit immobilier ou prêt escompté, le dépôt de garantie associé à votre réservation vous sera intégralement restitué et la réservation du bien sera annulée.

La recherche du bon financement pour votre projet en VEFA

Dans le cas où vous devez contracter un emprunt immobilier, il est intéressant de faire appel à un expert pour vous accompagner, et ce d’autant plus dans les périodes de forte fluctuation des taux d’intérêt. A la clé : un gain de temps certain puisqu’on se charge des démarches pour vous, et souvent des conditions de prêt immobilier avantageuses négociées en votre nom.

Vous pourrez informer le promoteur de vos démarches de recherche de financement et de l’obtention d’un accord de principe de la banque une fois celui-ci reçu. Lorsque vous recevrez l’offre de prêt définitive qui fige la proposition de la banque, vous devrez faire parvenir le document renfermant toutes les conditions de votre prêt immobilier au promoteur. Sur la base de ces éléments, celui-ci adressera votre dossier complet au notaire, qui rédigera le projet d’acte de vente associé à votre achat en VEFA.

Signature de l’acte de vente définitif pour valider votre achat en VEFA

Une fois votre financement validé, le notaire vous adresse par lettre recommandée électronique (AR24) ou par la poste un projet d’acte authentique de vente - ou contrat d’acquéreur - renfermant les caractéristiques du bien, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété (ces documents définiront notamment la base de calcul de vos charges), le détail de votre crédit immobilier, les garanties associées au bien et l’échéancier des paiements.

Dans le cas d’un achat en VEFA, des modalités spécifiques s’appliquent en effet aux règlements à effectuer : on parle de paiements échelonnés, qui correspondent à des appels de fonds. En fonction des phases d’avancement du projet, le promoteur « appelle » en effet différents versements pour financer le projet. Ces appels se répartissent le plus souvent comme suit : 35 % à l’achèvement des fondations (dépôt de garantie inclus), 35 % une fois le gros œuvre achevé et 25 % une fois la construction entièrement achevée. A la livraison du bien, vous devrez vous acquitter des 5 % restants.

A réception de l’acte authentique de vente, vous avez un mois pour prendre connaissance du projet et contacter votre notaire afin de procéder à la signature de l’acte de vente définitif (acte notarié) et de finaliser la transaction. Une fois les signatures apposées aux documents officiels, vous devenez propriétaire de votre logement neuf, même si celui-ci est encore en cours de construction ! En fonction de la temporalité de votre achat en VEFA par rapport à l’avancée des travaux de construction, vous devrez ensuite patienter de quelques semaines à quelques mois avant la remise des clés votre bien.

La livraison du bien

Au moment de la livraison du bien, vous signez un procès-verbal de livraison. Avant cela, il vous revient donc de vérifier qu’aucune malfaçon n’affecte votre logement neuf (voire ses parties communes). Dans le cas où vous relevez une ou des irrégularités (défaut de superficie, de matériaux, de fermeture des fenêtres ou volets, vices cachés, etc.), vous pouvez consigner vos réserves dans le procès-verbal pour envoi par lettre recommandée avec A/R au promoteur en charge de votre programme immobilier neuf dans un délai d’un mois au maximum. Celui-ci devra ensuite effectuer les travaux de mise en conformité afin de répondre aux engagements du contrat signé.

Les avantages d’un achat en VEFA

Si vous achetez en VEFA, vous achetez un bien immobilier neuf, avec toutes les garanties et les avantages qui vont avec ! Des garanties en matière d’investissement, de service après-vente (garanties constructeur, biennale et décennale), de durabilité, et des avantages en matière de confort, mais aussi de fiscalité et de financement. Pour tout savoir sur ces deux éléments, nous vous invitons à consulter en complément nos articles spécialement dédiés à ces sujets.

>> En complément : Les aides financières pour un achat dans le neuf

Une fois propriétaire, vous serez par ailleurs invité à choisir certains éléments de votre logement, qui peuvent différer selon les programmes. Parmi les plus courants : choix des faïences murales ou des sols et des sanitaires. Il est parfois possible d’effectuer une demande de Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) sur devis, mais cela dépendra notamment de la phase d’avancement du projet au moment de votre investissement.

Vous aurez également l’occasion d’effectuer des visites à différents stades du chantier. La première, la visite des cloisons achevées, a lieu une fois le bâtiment étanche et sécurisé avec portes et fenêtres. Elle permet à l’acquéreur de se rendre compte des volumes et de prendre les mesures pour un aménagement ultérieur (cuisine, dressing, etc.).

Les promoteurs proposent de plus en plus souvent une visite de pré-livraison qui permet à l’acheteur de faire part de réserves avant la livraison définitive du bien.

En tant qu’acheteur en VEFA, vous bénéficiez par ailleurs de plusieurs garanties durables, pour plus de protection :

La garantie de parfait achèvement

Lorsque vous réceptionnez votre logement neuf, un procès-verbal de réception des travaux est réalisé. Toutes les malfaçons notées sur ce procès-verbal ou vices cachés dénoncés dans l’année qui suit la réception des travaux par l’intermédiaire d’un courrier adressé par lettre recommandée, sont couvertes par la garantie de parfait achèvement.

En lien: la garantie d’isolation phonique

Cette garantie, qui relève de la garantie de parfait achèvement présentée plus haut, couvre l’acheteur d’un logement neuf construit en VEFA contre les nuisances sonores. Elle court à compter de la réception des travaux pour une période de 12 mois. En cas de mauvaise isolation phonique, la responsabilité du promoteur est engagée. Depuis 1996, la NRA (Nouvelle Réglementation Acoustique) fixe des seuils d’isolation phonique à respecter pour protéger les acheteurs des nuisances sonores extérieures (rue, gare, etc.) comme intérieures (voisinage, parties communes, etc.).

La garantie biennale

Cette garantie couvre les dysfonctionnements associés non aux équipements « en dur » mais aux équipements dits « dissociables de la construction », durant les deux années qui suivent la réception des travaux. On parle ici par exemple des radiateurs, portes ou volets : tout élément indépendant de la structure fixe du bâtiment.

La garantie décennale

Cette garantie porte sur les risques en lien avec la sécurité globale d’une construction, qui ne seraient pas liés à un mauvais entretien. Lorsqu’il y a un risque d’affaissement ou d’effondrement de la structure, un défaut d’étanchéité, d’évacuation ou tout autre problème mettant en question la solidité, la salubrité ou la sécurité du bâtiment, la garantie décennale impose l’intervention du constructeur dans les 10 ans suivant la réception du bien.

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