Frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%, défiscalisation : les avantages fiscaux de l’achat dans le neuf

Il existe de nombreux avantages à acheter dans le neuf, tant en matière de confort, que d’investissement, d’engagement écologique ou de rentabilité. Avant de se lancer dans un projet d’acquisition d’un bien immobilier, il est intéressant de faire le tour des avantages fiscaux liés à l’achat d’un logement neuf. En fonction de l’objectif visé, achat d’une résidence principale ou secondaire, investissement locatif Pinel ou LMNP par exemple, différents dispositifs existent. Frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière, TVA à 5,5 %, défiscalisation : Immotech Partners passe 4 avantages fiscaux en revue pour vous. 

1/ Des frais de notaire réduits pour l’achat dans le neuf

Pour la signature de l’acte authentique de vente, vous aurez obligation de vous rendre chez un notaire, qui attestera du transfert du bien du vendeur à l’acquéreur et enregistrera l’acte de vente. Cette procédure engendre des frais, connus sous l’appellation « frais de notaire », qui incluent les taxes liées aux droits de mutation, aux droits d’enregistrement et de gestion et les émoluments du notaire. 

Dans le cas d’un achat immobilier dans l’ancien, les frais de notaire équivalent à 7 ou 8 % du prix de bien. Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier neuf, ces frais de notaire sont réduits et compris entre 2 et 3 %. La différence vous semble faible ? Faisons le calcul… 

Pour un bien à 300 000€ à l’achat, vous réglez en moyenne 22 500 € de frais de notaire dans le cas d’un achat dans l’ancien, contre 7 500 € pour l’acquisition d’un logement neuf, soit une économie de 15 000 € !

2/ Une exonération de taxe foncière pendant 2 ans

Autre avantage fiscal lié à l’achat d’un bien immobilier neuf : l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement de votre logement neuf. 

Pour y prétendre, vous devez, en tant que propriétaire du bien, renvoyer le formulaire Cerfa H2 dans les 90 jours suivant la déclaration d’achèvement des travaux. Au-delà de ce délai, l’exonération ne pourra être prise en compte que pour l’année suivante, vous perdez alors une partie de votre avantage fiscal.

Il est intéressant de souligner que cette exonération vaut tant pour l’achat d’une résidence principale que secondaire, mais qu’elle n’est pas appliquée de la même manière partout. L’acheteur pourra ainsi bénéficier, selon les communes, d’une exonération totale ou partielle seulement. Certaines villes choisissent en effet de limiter l’exonération de la part de cette taxe qui leur revient aux seuls bénéficiaires de prêts aidés. L’exonération ne porte alors, pour les personnes ne bénéficiant pas de tels prêts, que sur les parts départementales et régionales de la taxe foncière. D’autres villes n’accordent qu’une exonération partielle de la part communale de la taxe foncière, laissant ainsi une part à charge. 

3/ Une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % dans certaines zones géographiques

En 2014, l’Etat a mis en place un dispositif de TVA réduite visant à favoriser l’accession à la propriété dans le neuf. Avec un taux de TVA à 5,5 % au lieu de 20 % en métropole, cette mesure avait notamment pour ambition de développer la mixité sociale et d’inciter à l’achat d’un logement neuf dans des zones de développement prioritaires telles que les zones ANRU et QPV.

Pour exemple, dans le cas de l’achat d’un bien neuf d’une valeur de 300 000 € dans une zone éligible à cette TVA réduite, un acheteur économise près de 45 000 € sur son investissement immobilier. Rappelez-vous : les frais de notaire réduits permettaient déjà d’économiser 15 000€ sur un bien de prix équivalent.

De quoi étudier avec un peu plus d’attention les 3 conditions ouvrant droit à cette TVA réduite à 5,5 % pour un achat dans le neuf :

• Le plafond de ressources : régulièrement réévalué par l’administration fiscale, vous en trouverez le détail ici. Il varie selon le nombre de personnes dans le foyer ;
• La situation géographie du bien : cette TVA réduite n’est applicable que dans le cas d’un achat immobilier dans les zones en rénovation urbaine (ANRU) et au sein des Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV) ;
• L’occupation du bien : l’octroi de la TVA à 5.5% est conditionné à l’occupation du logement en tant que résidence principale pour une durée de 10 ans (à défaut, des mécanismes de remboursement des avantages fiscaux perçus s’appliqueront) ; 
• Le plafond de prix d’achat au m² : également disponible sur le site du service public mentionné ci-dessus, ce plafond dépend notamment de la zone géographique d’implantation du logement neuf (rappelez-vous, les zones A, B1, C, etc.) et sera plus élevé à Paris et en petite couronne que dans les métropoles régionales. Ce plafond baisse à mesure que l’on s’éloigne des centres urbains.

4/ Des dispositifs de défiscalisation grâce à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf

A partir de 2015, nombre de Français ont choisi d’investir dans l’immobilier neuf avec l’entrée en vigueur du dispositif Pinel (ou Loi Pinel). Prolongé en 2022 jusqu’à 2024, il prend désormais deux formes : le Pinel classique et le dispositif d’investissement Pinel+. 

Ces dispositifs permettent de profiter d'une réduction de l'impôt sur le revenu en réalisant un investissement locatif dans du neuf. Pour cela, il faut réaliser l’investissement dans une structure d’habitation collective respectant un niveau de performance énergétique minimal et localisée dans une zone géographique éligible au dispositif, où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Par ailleurs, le dispositif Pinel engage le particulier acquéreur à louer le logement nu, c’est-à-dire non meublé, en tant que résidence principale et dans le respect de certains plafonds de loyers, et ce pour une durée minimale de 6 ans, pouvant être étendue à 12 ans avec un avantage fiscal décroissant. La réduction d'impôt est acquise pour toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par mètre carré.