Devenir propriétaire : 5 étapes à avoir en tête avant d’acheter dans le neuf
Devenir propriétaire : 5 étapes à avoir en tête avant d’acheter dans le neuf
Vous réfléchissez à investir dans l’immobilier neuf ? Vous souhaitez acheter un bien en VEFA pour en faire votre résidence principale ? Immotech Partners vous aide à y voir plus clair : découvrez les différentes étapes à suivre pour devenir propriétaire de votre bien immobilier neuf, en toute sérénité !
Bien comprendre les principales étapes pour devenir propriétaire dans le neuf
Passer de la location à l’achat de sa résidence principale ou investir dans un logement neuf pour le louer (dispositif Pinel) ne s’improvise pas. Pour faire de l’accession à la propriété une expérience agréable et sans surprise, il convient de s’interroger en amont sur différents aspects : la nature du projet immobilier, le type de bien recherché, les délais acceptables entre le début du projet et la remise des clés, la tension du marché immobilier local et les taux de prêt immobilier par exemple. Cela fait beaucoup, mais pas d’inquiétude : nous sommes à vos côtés pour vous accompagner.
Etape 1 : définir clairement votre projet immobilier
C’est la clé de tout projet réussi, et c’est pour cela que nous y prêtons une attention toute particulière. Échange, écoute et conseil sont au cœur de cette étape.
Il s’agit de faire le point sur l’objectif de votre projet (achat pour habiter ou achat pour investir), le type de bien recherché (maison ou appartement neuf) et de bien comprendre ce qui sera essentiel pour vous en matière de :
- délais de réception du bien (remise des clés et entrée dans les lieux),
- localisation du bien (cœur de ville, campagne, à proximité des transports/écoles/hôpitaux/supermarchés, …),
- situation (en étage ou non, avec ou sans vis-à-vis, …),
- surface du bien,
- disposition du logement (cuisine ouverte ou fermée, nombre de chambres, avec ou sans balcon/jardin/garage, …)
- enveloppe budgétaire totale.
Cette réflexion est tout simplement essentielle pour donner corps au projet, mais aussi pour lui donner un cadre et l’aménager en fonction de vos possibilités de financement réelles. Elle vous invitera à étudier en parallèle les aides financières pour acheter dans le neuf et types de prêts (PTZ, PAS, PSLA, …), aides (APL, Prêt Accession, …) et avantages fiscaux dont vous pourriez bénéficier.
Etape 2 : identifier le bien immobilier neuf qui vous convient
Plus l’étape 1 aura été menée avec soin, plus l’étape 2 sera facilitée. Néanmoins, il faut parfois savoir se montrer patient si les critères de recherche sont ambitieux. C’est aussi là que le service offert par Immotech Partners est essentiel : nous nous chargeons des recherches pour vous et vous présentons les biens en adéquation avec vos critères. Fini les heures passées à consulter des annonces immobilières peu lisibles ou à visiter des biens qui ne correspondent pas à vos souhaits. Nous partons de votre demande et ne nous en éloignons pas. Notre connaissance du marché nous permet de réaliser rapidement une sélection de biens immobiliers qui pourront correspondre à vos attentes.
Etape 3 : signer le contrat de réservation ou compromis de vente
Une fois le logement ou programme neuf identifié, vous procédez à la signature du compromis de vente ou du contrat de réservation dans le cas d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement, aussi connue sous le nom de vente sur plan) auprès d’un promoteur immobilier. Cette étape permet la réservation du bien en votre nom sous réserve d’obtention du financement de projet immobilier.
Etape 4 : rechercher le bon financement pour votre projet immobilier
Devenir propriétaire avec ou sans apport personnel, avec ou sans crédit immobilier : tout est possible. Dans le cas où vous devez contracter un emprunt immobilier, il est intéressant de faire appel à un expert pour vous accompagner. A la clé : des conseils avisés, une expérience marché et un gain de temps certain. Par ailleurs, vous avez la possibilité d’étudier avec un courtier immobilier différents types de montages financiers qui pourront vous être bénéfiques. Une fois que vous aurez obtenu votre financement, vous recevrez, dans le cadre d’un achat en VEFA, le contrat de vente associé à votre achat, en amont de l’étape finale qui viendra sceller la réalisation de votre projet d’achat dans le neuf : la signature de l’acte de vente.
Etape 5 : signer l’acte de vente définitif
Vous y êtes presque ! Last but not least, il s’agira de procéder à la signature de l’acte authentique d’achat devant notaire pour valider définitivement la transaction avec le vendeur, promoteur en immobilier neuf. Une fois les signatures apposées aux documents officiels, vous devenez officiellement propriétaire de votre logement neuf, même si celui-ci est encore en cours de construction. En fonction de la temporalité de votre achat en VEFA par rapport à l’avancée des travaux de construction, vous devrez ensuite patienter de quelques semaines à quelques mois avant la remise des clés votre bien.
A noter que dans le cas d’un achat en VEFA, des modalités spécifiques s’appliquent aux règlements à effectuer (paiements échelonnés en fonction des phases d’avancement du projet).
Être bien accompagné.e pour devenir propriétaire, c’est mieux !
Chez Immotech Partners, nous accompagnons nos clients de A à Z, dans toutes les étapes qui leur permettront de réaliser leur ambition ou leur rêve : devenir propriétaire d’un logement neuf. Nous attirons ainsi leur attention sur certains éléments qui peuvent paraître évidents mais restent cruciaux dans le cadre d’un projet d’achat immobilier dans le neuf et proposons un accompagnement complet pour plus de sérénité.
Contactez-nous pour réaliser votre projet immo
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4 éléments à avoir en tête pour éviter toute déconvenue :
- Penser « budget global » et non uniquement prix d’achat du bien. Quels seront les frais associés à votre achat ? (imposition, taxe foncière, frais de notaire réduits ou non, …). Il est toujours intéressant de se renseigner sur les prix de l’immobilier dans le secteur que vous visez, d’effectuer une veille marché pour débuter votre recherche avec quelques éléments en tête. A ne pas négliger également : les taux de crédit immobilier en vigueur, afin de définir correctement votre budget en fonction de votre capacité d’emprunt réelle.
- Se renseigner sur les évolutions de normes énergétiques prévues à moyen terme lors d’un achat dans le neuf afin de réaliser le meilleur investissement possible à long terme ;
- Se faire accompagner dans la recherche de financement et la lecture des conditions d’attribution et clauses du crédit immobilier pour assurer une bonne viabilité au projet ;
- Signer les documents officiels devant notaire.
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Les avantages fiscaux d’un achat immobilier dans le neuf
Frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière, TVA à 5,5%, défiscalisation : les avantages fiscaux de l’achat dans le neuf
Il existe de nombreux avantages à acheter dans le neuf, tant en matière de confort, que d’investissement, d’engagement écologique ou de rentabilité. Avant de se lancer dans un projet d’acquisition d’un bien immobilier, il est intéressant de faire le tour des avantages fiscaux liés à l’achat d’un logement neuf. En fonction de l’objectif visé, achat d’une résidence principale ou secondaire, investissement locatif Pinel ou LMNP par exemple, différents dispositifs existent. Frais de notaire réduits, exonération de taxe foncière, TVA à 5,5 %, défiscalisation : Immotech Partners passe 4 avantages fiscaux en revue pour vous.
1/ Des frais de notaire réduits pour l’achat dans le neuf
Pour la signature de l’acte authentique de vente, vous aurez obligation de vous rendre chez un notaire, qui attestera du transfert du bien du vendeur à l’acquéreur et enregistrera l’acte de vente. Cette procédure engendre des frais, connus sous l’appellation « frais de notaire », qui incluent les taxes liées aux droits de mutation, aux droits d’enregistrement et de gestion et les émoluments du notaire.
Dans le cas d’un achat immobilier dans l’ancien, les frais de notaire équivalent à 7 ou 8 % du prix de bien. Dans le cas de l’achat d’un bien immobilier neuf, ces frais de notaire sont réduits et compris entre 2 et 3 %. La différence vous semble faible ? Faisons le calcul…
Pour un bien à 300 000€ à l’achat, vous réglez en moyenne 22 500 € de frais de notaire dans le cas d’un achat dans l’ancien, contre 7 500 € pour l’acquisition d’un logement neuf, soit une économie de 15 000 € !
2/ Une exonération de taxe foncière pendant 2 ans
Autre avantage fiscal lié à l’achat d’un bien immobilier neuf : l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans, à compter du 1er janvier de l’année suivant l’achèvement de votre logement neuf.
Pour y prétendre, vous devez, en tant que propriétaire du bien, renvoyer le formulaire Cerfa H2 dans les 90 jours suivant la déclaration d’achèvement des travaux. Au-delà de ce délai, l’exonération ne pourra être prise en compte que pour l’année suivante, vous perdez alors une partie de votre avantage fiscal.
Il est intéressant de souligner que cette exonération vaut tant pour l’achat d’une résidence principale que secondaire, mais qu’elle n’est pas appliquée de la même manière partout. L’acheteur pourra ainsi bénéficier, selon les communes, d’une exonération totale ou partielle seulement. Certaines villes choisissent en effet de limiter l’exonération de la part de cette taxe qui leur revient aux seuls bénéficiaires de prêts aidés. L’exonération ne porte alors, pour les personnes ne bénéficiant pas de tels prêts, que sur les parts départementales et régionales de la taxe foncière. D’autres villes n’accordent qu’une exonération partielle de la part communale de la taxe foncière, laissant ainsi une part à charge.
3/ Une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % dans certaines zones géographiques
En 2014, l’Etat a mis en place un dispositif de TVA réduite visant à favoriser l’accession à la propriété dans le neuf. Avec un taux de TVA à 5,5 % au lieu de 20 % en métropole, cette mesure avait notamment pour ambition de développer la mixité sociale et d’inciter à l’achat d’un logement neuf dans des zones de développement prioritaires telles que les zones ANRU et QPV.
Pour exemple, dans le cas de l’achat d’un bien neuf d’une valeur de 300 000 € dans une zone éligible à cette TVA réduite, un acheteur économise près de 45 000 € sur son investissement immobilier. Rappelez-vous : les frais de notaire réduits permettaient déjà d’économiser 15 000€ sur un bien de prix équivalent.
De quoi étudier avec un peu plus d’attention les 3 conditions ouvrant droit à cette TVA réduite à 5,5 % pour un achat dans le neuf :
- Le plafond de ressources : régulièrement réévalué par l’administration fiscale, vous en trouverez le détail ici. Il varie selon le nombre de personnes dans le foyer ;
- La situation géographie du bien : cette TVA réduite n’est applicable que dans le cas d’un achat immobilier dans les zones en rénovation urbaine (ANRU) et au sein des Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV) ;
- L’occupation du bien : l’octroi de la TVA à 5.5% est conditionné à l’occupation du logement en tant que résidence principale pour une durée de 10 ans (à défaut, des mécanismes de remboursement des avantages fiscaux perçus s’appliqueront) ;
- Le plafond de prix d’achat au m² : également disponible sur le site du service public mentionné ci-dessus, ce plafond dépend notamment de la zone géographique d’implantation du logement neuf (rappelez-vous, les zones A, B1, C, etc.) et sera plus élevé à Paris et en petite couronne que dans les métropoles régionales. Ce plafond baisse à mesure que l’on s’éloigne des centres urbains.
4/ Des dispositifs de défiscalisation grâce à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf
A partir de 2015, nombre de Français ont choisi d’investir dans l’immobilier neuf avec l’entrée en vigueur du dispositif Pinel (ou Loi Pinel). Prolongé en 2022 jusqu’à 2024, il prend désormais deux formes : le Pinel classique et le dispositif d’investissement Pinel+.
Ces dispositifs permettent de profiter d'une réduction de l'impôt sur le revenu en réalisant un investissement locatif dans du neuf. Pour cela, il faut réaliser l’investissement dans une structure d’habitation collective respectant un niveau de performance énergétique minimal et localisée dans une zone géographique éligible au dispositif, où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande. Par ailleurs, le dispositif Pinel engage le particulier acquéreur à louer le logement nu, c’est-à-dire non meublé, en tant que résidence principale et dans le respect de certains plafonds de loyers, et ce pour une durée minimale de 6 ans, pouvant être étendue à 12 ans avec un avantage fiscal décroissant. La réduction d'impôt est acquise pour toute la durée d'engagement de location, dans la limite d'un plafond global de 300 000 euros par an et de 5 500 euros par mètre carré.
6 avantages d’un achat immobilier neuf
6 avantages d’un achat immobilier neuf
Aujourd’hui, on passe en revue les avantages d’un achat immobilier neuf. Vous en voyez certains ? Vous pensez au confort, à l’isolation, aux équipements, à l’investissement ? Vous avez raison, mais il y a plus que ça ! Bien que plus cher à l’achat que l’immobilier ancien, l’immobilier neuf vous offre des garanties non négligeables. Tour d’horizon des raisons d’acheter dans le neuf !
Avantage n°1 du neuf : profiter d’un logement de qualité alliant confort, équipements innovants et respect de l’environnement
En optant pour un bien immobilier neuf vous faites le choix de la qualité. Les biens récents bénéficient d’une meilleure isolation phonique comme thermique, et sont construits dans une optique de « mieux vivre ». Recherche d’optimisation dans l’agencement proposé, de luminosité grâce à de larges ouvertures sur l’extérieur, de verdure grâce à l’aménagement de jardins et espaces extérieurs partagés, … : tout est pensé pour favoriser le bien-être des résidents. Les logements neufs bénéficient par ailleurs des dernières innovations technologiques (fibre optique, système d’accès sécurisé et domotique notamment). Plus intelligents, ces immeubles sont également plus efficients en matière de gestion des ressources. Ce qui nous amène à un deuxième avantage à acheter dans le neuf : la question de la performance énergétique.
Avantage n° 2 : faire des économies grâce à un logement neuf performant sur le plan énergétique
Toutes les constructions récentes (et à venir !) sont soumises à des normes strictes en matière de performance énergétique. L’objectif : permettre une réduction significative des dépenses énergétiques et optimiser l’utilisation des différentes ressources (eau, électricité, gaz, …).
La réglementation environnementale RE2020 doit ainsi permettre une augmentation des performances énergétiques dans les nouvelles constructions. En appliquant des contraintes en matière de choix des matériaux, d’isolation, de systèmes de chauffage et de ventilation (flux et courants), ces nouvelles normes de l’immobilier neuf permettent un gain financier notoire pour le propriétaire. Moins de déperdition énergétique, des matériaux garantissant une meilleure isolation thermique : la consommation d’électricité ou de gaz baisse mécaniquement. Des systèmes intelligents (minuteurs, thermostats individuels, …) favorisent également une gestion plus optimisée de l’énergie dans les bâtiments. En achetant dans le neuf, vous verrez vos dépenses d’énergie baisser considérablement. Un vrai plus dans une période où l’autonomie énergétique est parfois questionnée en France.
Avantage n° 3 : pas de mauvaises surprises et un investissement plus serein grâce aux garanties constructeur associées à l’achat dans le neuf
Si vous cherchez à acheter ou investir dans le neuf, vous avez peut-être entendu parler de 3 garanties constructeur : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale. Ces garanties sont particulièrement protectrices pour l’acheteur. Dans le détail, chacune d’entre elles couvre l’acquéreur sur le plan juridique et le protège contre de potentiels dommages ou malfaçons, sur des échelles de temps différentes.
La responsabilité du constructeur de l’appartement ou de la maison neuve est ainsi engagée par les garanties suivantes :
La garantie de parfait achèvement
Lorsque vous réceptionnez votre logement neuf, un procès-verbal de réception des travaux est réalisé. Toutes les malfaçons notées sur ce procès-verbal, comme les vices cachés dénoncés dans l’année qui suit la réception des travaux par l’intermédiaire d’un courrier adressé par lettre recommandée, sont couvertes par la garantie de parfait achèvement.
En lien : la garantie d’isolation phonique
Cette garantie, qui relève de la garantie de parfait achèvement présentée plus haut, couvre l’acheteur d’un logement neuf construit en VEFA contre les nuisances sonores. Elle court à compter de la réception des travaux pour une période de 12 mois. En cas de mauvaise isolation phonique, la responsabilité du promoteur est engagée. Depuis 1996, la NRA (Nouvelle Réglementation Acoustique) fixe des seuils d’isolation phonique à respecter pour protéger les acheteurs des nuisances sonores extérieures (rue, gare, etc.) comme intérieures (voisinage, parties communes, etc.).
La garantie biennale
Cette garantie couvre les dysfonctionnements associés non aux équipements « en dur » mais aux équipements dits « dissociables de la construction », durant les deux années qui suivent la réception des travaux. On parle ici par exemple des radiateurs, portes ou volets : tout élément indépendant de la structure fixe du bâtiment neuf, en somme.
La garantie décennale
Cette garantie porte sur les risques en lien avec la sécurité globale d’une construction, qui ne seraient pas liés à un mauvais entretien. Lorsqu’il y a un risque d’affaissement ou d’effondrement de la structure, un défaut d’étanchéité, d’évacuation ou tout autre problème mettant en question la solidité, la salubrité ou la sécurité du bâtiment, la garantie décennale impose l’intervention du constructeur dans les 10 ans suivant la réception du bien.
Avantage n°4 d’un achat dans le neuf : des frais de travaux et d’entretien limités
Oui, le prix à l’achat est plus élevé dans le neuf (de 10 à 20 %, à bien « identique » dans l’ancien) ; c’est le principal inconvénient qu’un acquéreur potentiel pourra souligner. Mais quand on y regarde à moyen, voire même parfois à court terme, cet inconvénient perçu a priori devient vite relatif. Quand il faut envisager de mettre l’électricité ou la plomberie aux normes, quand l’isolation de plusieurs pièces est à refaire, quand la toiture ou le ravalement de façade sont à prévoir à horizon d’un à deux ans : le prix de l’ancien augmente en réalité considérablement. Dans le neuf, vous achetez un logement « clé en main ». Sauf très rare exception, aucun investissement supplémentaire ne sera nécessaire. Vous n’aurez qu’à budgéter de quoi mettre le logement tout à fait à votre goût : la déco, oui, les travaux, non ! Un avantage intéressant également lorsque l’on envisage d’investir dans l’immobilier.
Avantage n°5 : taxe foncière, frais de notaire, TVA - des avantages fiscaux à connaître pour l’achat dans le neuf
Avant de se lancer, il est intéressant de faire le tour des avantages fiscaux liés à l'achat d'un logement neuf. En fonction de l'objectif visé (achat d'une résidence principale ou secondaire, investissement locatif Pinel ou LMNP, etc.), il est possible de bénéficier de différents types d'avantages fiscaux, sous certaines conditions. Pensez notamment aux frais de notaires réduits, à l’exonération partielle de la taxe foncière, à la TVA à 5,5%, ou encore aux différents outils de défiscalisation.
>> Découvrir les avantages fiscaux à acheter dans le neuf
Avantage n°6 : des aides financières dédiées à l’achat immobilier neuf
Il existe divers dispositifs pour faciliter l’accession à la propriété. Entre prêts aidés à taux réduits ou plafonnés, prêts conventionnés et systèmes de primes d’accession, de nombreuses aides financières facilitent la primo-accession à la propriété, le changement de résidence principale ou même l’investissement locatif. Les aides à l’achat immobilier neuf sont le plus souvent soumises à des conditions de ressources mais également, depuis quelques années, à des conditions de situation géographique et au respect des dernières normes énergétiques en vigueur. Par exemple, 29 millions de foyers sont éligibles au Prêt à Taux Zéro (PTZ prolongé jusqu’en 2027, réformé en avril 2024), et les ménages les plus modestes peuvent désormais financer jusqu’à 50 % du montant du bien à taux 0%.
Vous l’avez compris, acheter dans le neuf c’est faire un choix à la fois financier et écologique. Optez pour la sécurité, sans négliger la rentabilité !
Les 6 avantages à acheter dans le neuf plutôt que dans l’ancien, en bref :
- Confort et bien-être garantis grâce à de nouveaux standards immobiliers ;
- Des économies d'énergie non négligeables grâce aux normes énergétiques en vigueur ;
- Pas de frais de travaux ou d'entretien à prévoir à court ou moyen terme ;
- Des garanties Constructeur sécurisantes, même à long terme ;
- Des frais de notaire réduits, une exonération total ou partielle de taxe foncière pendant 2 ans et une TVA réduite, soit des dizaines de milliers d'euros d'économie ;
- Des aides financières spécifiques pour accompagner votre achat.
Contactez nos consultants en immobilier pour vous faire accompagner. Vous ajouterez à cette liste un autre avantage, et non des moindres : une opportunité de réaliser une réelle plus-value à la revente en étant réellement bien conseillé !
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Les Derniers articles
Découverez nos conseils en immobilierQuelles aides financières pour un achat immobilier dans le neuf ?
Quelles aides financières pour un achat immobilier dans le neuf ?
Vous envisagez d’acheter un bien immobilier neuf ? PTZ, PAL, PAS, PSLA, P… : il est parfois difficile de s’y retrouver dans les acronymes. Immotech Partners fait le point pour vous sur les aides disponibles pour alléger vos contraintes financières et/ou réduire le montant de votre crédit immobilier lors d’un achat dans le neuf.
Pourquoi des aides à l'achat pour l'immobilier neuf ?
Primo-accession à la propriété, changement de résidence principale, investissement locatif Pinel : il existe différentes raisons de se tourner vers un achat dans l’immobilier neuf. Reste que l’achat immobilier, notamment dans le neuf, reste un investissement conséquent, inégalement accessible. Pour cette raison, divers dispositifs existent pour faciliter l’accession à la propriété, entre prêts aidés à taux réduits ou plafonnés, prêts conventionnés et systèmes de primes d’accession, auxquels viennent s’ajouter des avantages fiscaux tels que des baisses de TVA ou réductions d’impôts. Les aides à l’achat immobilier neuf sont le plus souvent soumises à des conditions de ressources mais également, depuis quelques années, à des conditions de situation géographique et au respect des dernières normes énergétiques en vigueur. Optimisez votre budget avec les différentes aides pour acheter dans le neuf !
Acheter dans l’immobilier neuf : les dispositifs d’aides en place
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) – dispositif star
Qui ne connaît pas le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ? Ce dispositif d’aide à l’achat dans le neuf, prolongé jusqu’à fin 2027, est probablement le plus connu de ceux qui ont un jour envisagé un projet d’acquisition immobilière. Cette aide financière, réservée aux primo-accédants de certaines zones géographiques (Abis, A, B1, B2 et C), est accordée par L’État. Comme son nom l’indique, le PTZ est sans intérêts (taux zéro), un vrai plus côté budget ! Pour en profiter, il faut respecter certaines conditions : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande de prêt et respecter un certain plafond de ressources, dépendant de la zone d’implantation du bien convoité et du nombre d’occupants du logement. Le Prêt à Taux Zéro, dont le montant peut varier selon ces éléments de 30 000€ à 180 000€, offre la possibilité d’acheter une résidence principale et de financer jusqu'à 50 % de son projet immobilier.
Il faut savoir que ce prêt doit être adossé à un prêt immobilier classique. Il peut être demandé en complément pour en faire baisser le montant ou venir simplement constituer votre apport personnel.
A noter également : le bien neuf acquis grâce à un PTZ ne peut être mis en location que 6 ans après le déblocage des fonds (sous conditions avant cette échéance).
Le Prêt Accession d’Action Logement (ex- PAL)
C’est aujourd’hui le Prêt Accession d’Action Logement qui remplace la Prime Accession et l’ancien Prêt Action Logement (PAL), ou 1% Logement. Certains d’entre vous ont pu connaître ce dernier dispositif sous l’appellation « 1% patronal » ou encore « Crédit 1% employeur ». Il permet de financer la primo-acquisition d'une résidence principale, en immobilier neuf via une VEFA (Vente en l’état futur d’achèvement), grâce à des taux attractifs mais aussi dans les cas d’accession sociale à la propriété ou accession en BRS (bail réel solidaire).
Ce nouveau PAL est une aide réservée aux salariés d’une entreprise du secteur privé non agricole de plus de 10 salariés. Ce dispositif est, comme la majorité des prêts aidés, soumis à conditions de ressources, que vous pourrez retrouver en détail dans ce tableau. Dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier neuf, le financement est aujourd’hui largement conditionné au respect des normes énergétiques en vigueur, RE2020 notamment. Ce Prêt Accession d’Action Logement est accordé à un taux fixe de 1% hors assurance et son montant est désormais plafonné à 30 000€. La durée du prêt est libre, dans une durée maximale étendue à 25 ans.
Le Prêt Social de Location-Accession (PSLA)
Le PSLA (vous suivez toujours ? 😊) est un prêt conventionné qui permet à un acquéreur aux revenus modestes et sans apport de bénéficier d’un contrat de « location-accession ». Celui-ci occupe alors le logement en tant que locataire-accédant, en versant une redevance, équivalente au loyer et à ce que l’on nomme une fraction acquisitive, au bailleur. Le prix du bien, plafonné, est fixé au moment de la signature de ce bail valant contrat. Une fois que son contrat s’achève, le locataire devient propriétaire du logement. L'accédant bénéficie d'une TVA à taux zéro s'il lève l'option dans les cinq premières années, sinon, la TVA atteindra un taux qui reste réduit, à 5.5%. Il est exonéré de taxe foncière durant les 15 années qui suivent l'achèvement du logement. Autre avantage : ce prêt peut être cumulé avec d'autres et permet également de bénéficier de l'APL Accession. Il est cependant à noter que ce dispositif d’aide n’est pas éligible à tous les programmes immobiliers.
Le Prêt conventionné
Le Prêt Conventionné, destiné à l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif dans le neuf ou encore de l’acquisition d’un terrain à bâtir, est accordé sans conditions de ressources par tous les établissements financiers ayant signé une convention avec l’État. Ce prêt, qui peut financer l’intégralité d’un projet immobilier, est compatible avec d’autres prêts aidés (PTZ, PEL, …), à l’exception toutefois de l’APL propriétaire. Il fait partie des Prêts Aidés à l’accession à la Propriété (PAP).
Le Prêt d’Accession Sociale (PAS)
Le PAS est un prêt conventionné assorti d’un taux avantageux fixé par l’État, potentiellement plus élevé que le taux public. Il s’adresse aux ménages modestes souhaitant faire l’acquisition de leur résidence principale. Ce prêt, qui peut financer tant un achat dans le neuf que dans l’ancien, et même la réalisation de travaux de rénovation dans une certaine mesure, est soumis à des conditions de revenus. Il est possible de cumuler PAS et APL mais le Prêt d’Accession Sociale ne peut être adossé à un prêt immobilier classique. Dans le cas d’un financement d’achat immobilier en primo-accession dans le neuf, ce prêt peut couvrir 100% du projet immobilier.
D'autres dispositifs d'aide à l'achat immobilier
Pour finir, soulignons également l’existence de prêts complémentaires tels que le Prêt Epargne Logement dérivé du produit d’épargne qu’est le Plan Epargne Logement (PEL), ou encore l’APL Propriétaire. N’hésitez pas également à consulter les banques qui proposent parfois des prêts “Booster” pouvant atteindre 40 à 50 000€ à taux zéro du PTZ proposé par l’Etat. Il est aussi intéressant de se renseigner sur les prêts délivrés par les collectivités locales (aides propres au territoire, prix au m² plafonné, etc.) ; certaines villes ou régions offrent en effet des conditions avantageuses pour qui souhaite s’installer en leur sein, notamment dans des zones ANRU dites de réaménagement urbain ou au sein de Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville (QPV).
Bonne nouvelle : outre les aides à l’achat dans le neuf, il existe aussi plusieurs avantages fiscaux liés à l’acquisition de biens immobiliers neufs. A découvrir d’urgence !
>> Découvrir les avantages fiscaux liés à l’achat immobilier neuf
L’achat en VEFA, c’est quoi exactement ?
L’achat en VEFA, c’est quoi exactement ?
Allez, aujourd’hui, Immotech Partners vous dit tout sur la signification de la VEFA et sur les étapes clés de ce que vous connaissez peut-être sous l’appellation « Vente sur plan ». Définition, présentation, étapes clés de l’achat en VEFA : tour d’horizon en moins de 3 minutes de lecture !
La VEFA : signification et définition en quelques mots
L’acronyme VEFA correspond à une Vente en Etat Futur d’Achèvement. En un mot, la VEFA est l’achat sur plan d’un bien immobilier neuf. Il peut s’agir d’un appartement ou d’une maison neuve, construit(e) dans le cadre d’un projet de développement urbain mené par un promoteur immobilier. Votre conseiller vous présente les différentes caractéristiques du bien à partir des plans établis : types de lots disponibles, nombre d’étages et nombre d’appartements par palier dans le cas d’un bâtiment d’habitation collective, disposition des pièces du logement, aménagements intérieurs et extérieurs prévus, optimisations énergétiques du bâtiment, etc. Vous aurez même la possibilité de visualiser le projet en 3D dans la plupart des cas, pour une immersion réelle dans ce qui pourrait devenir votre futur logement.
Quelles sont les étapes clés d’un achat en VEFA ?
Pour un achat réussi dans le neuf, il faut dans un premier temps définir clairement votre projet immobilier afin d’identifier le bien qui vous convient. L’achat en VEFA présente ensuite quelques particularités, qu’il nous semble intéressant d’évoquer ici.
La signature du contrat de réservation de votre bien en VEFA
Une fois votre programme neuf identifié, vous procédez à la signature du contrat de réservation auprès du promoteur immobilier en charge du programme ou d’un intermédiaire spécialisé. Ce contrat renferme toutes les informations relatives à votre bien, y compris la date de livraison prévisionnelle. A cette occasion, vous effectuez un dépôt de garantie, dont le montant dépendra de la date de la signature de l’acte notarié envisagée :
- Au maximum 5 % du prix de vente si la vente doit être finalisée sous un an
- 2 % seulement si la finalisation a lieu dans un délai de deux ans
Le dépôt de garantie est versé sur un compte séquestre, ce qui signifie que la somme sera bloquée jusqu’à la signature de l’acte de vente définitif. Cette étape permet la réservation du bien en votre nom, sous réserve d’obtention du financement de votre projet immobilier.
Le promoteur immobilier vous transmet ensuite un ou des exemplaires du contrat contresigné par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document vient confirmer votre réservation. A réception, vous aurez en tant qu’acheteur 10 jours pour vous rétracter sans pénalité (loi SRU) si vous avez finalement changé d’avis ou si un événement est intervenu entre la signature du contrat de réservation et la réception du contrat signé. A noter, si vous n’avez finalement pas pu obtenir le crédit immobilier ou prêt escompté, le dépôt de garantie associé à votre réservation vous sera intégralement restitué et la réservation du bien sera annulée.
La recherche du bon financement pour votre projet en VEFA
Dans le cas où vous devez contracter un emprunt immobilier, il est intéressant de faire appel à un expert pour vous accompagner, et ce d’autant plus dans les périodes de forte fluctuation des taux d’intérêt. A la clé : un gain de temps certain puisqu’on se charge des démarches pour vous, et souvent des conditions de prêt immobilier avantageuses négociées en votre nom.
Vous pourrez informer le promoteur de vos démarches de recherche de financement et de l’obtention d’un accord de principe de la banque une fois celui-ci reçu. Lorsque vous recevrez l’offre de prêt définitive qui fige la proposition de la banque, vous devrez faire parvenir le document renfermant toutes les conditions de votre prêt immobilier au promoteur. Sur la base de ces éléments, celui-ci adressera votre dossier complet au notaire, qui rédigera le projet d’acte de vente associé à votre achat en VEFA.
Signature de l’acte de vente définitif pour valider votre achat en VEFA
Une fois votre financement validé, le notaire vous adresse par lettre recommandée électronique (AR24) ou par la poste un projet d’acte authentique de vente - ou contrat d’acquéreur - renfermant les caractéristiques du bien, l’état descriptif de division et le règlement de copropriété (ces documents définiront notamment la base de calcul de vos charges), le détail de votre crédit immobilier, les garanties associées au bien et l’échéancier des paiements.
Dans le cas d’un achat en VEFA, des modalités spécifiques s’appliquent en effet aux règlements à effectuer : on parle de paiements échelonnés, qui correspondent à des appels de fonds. En fonction des phases d’avancement du projet, le promoteur « appelle » en effet différents versements pour financer le projet. Ces appels se répartissent le plus souvent comme suit : 35 % à l’achèvement des fondations (dépôt de garantie inclus), 35 % une fois le gros œuvre achevé et 25 % une fois la construction entièrement achevée. A la livraison du bien, vous devrez vous acquitter des 5 % restants.
A réception de l’acte authentique de vente, vous avez un mois pour prendre connaissance du projet et contacter votre notaire afin de procéder à la signature de l’acte de vente définitif (acte notarié) et de finaliser la transaction. Une fois les signatures apposées aux documents officiels, vous devenez propriétaire de votre logement neuf, même si celui-ci est encore en cours de construction ! En fonction de la temporalité de votre achat en VEFA par rapport à l’avancée des travaux de construction, vous devrez ensuite patienter de quelques semaines à quelques mois avant la remise des clés votre bien.
La livraison du bien
Au moment de la livraison du bien, vous signez un procès-verbal de livraison. Avant cela, il vous revient donc de vérifier qu’aucune malfaçon n’affecte votre logement neuf (voire ses parties communes). Dans le cas où vous relevez une ou des irrégularités (défaut de superficie, de matériaux, de fermeture des fenêtres ou volets, vices cachés, etc.), vous pouvez consigner vos réserves dans le procès-verbal pour envoi par lettre recommandée avec A/R au promoteur en charge de votre programme immobilier neuf dans un délai d’un mois au maximum. Celui-ci devra ensuite effectuer les travaux de mise en conformité afin de répondre aux engagements du contrat signé.
Les avantages d’un achat en VEFA
Si vous achetez en VEFA, vous achetez un bien immobilier neuf, avec toutes les garanties et les avantages qui vont avec ! Des garanties en matière d’investissement, de service après-vente (garanties constructeur, biennale et décennale), de durabilité, et des avantages en matière de confort, mais aussi de fiscalité et de financement. Pour tout savoir sur ces deux éléments, nous vous invitons à consulter en complément nos articles spécialement dédiés à ces sujets.
>> Lire aussi : Les avantages fiscaux d’un achat en VEFA
>> En complément : Les aides financières pour un achat dans le neuf
Une fois propriétaire, vous serez par ailleurs invité à choisir certains éléments de votre logement, qui peuvent différer selon les programmes. Parmi les plus courants : choix des faïences murales ou des sols et des sanitaires. Il est parfois possible d’effectuer une demande de Travaux Modificatifs Acquéreurs (TMA) sur devis, mais cela dépendra notamment de la phase d’avancement du projet au moment de votre investissement.
Vous aurez également l’occasion d’effectuer des visites à différents stades du chantier. La première, la visite des cloisons achevées, a lieu une fois le bâtiment étanche et sécurisé avec portes et fenêtres. Elle permet à l’acquéreur de se rendre compte des volumes et de prendre les mesures pour un aménagement ultérieur (cuisine, dressing, etc.).
Les promoteurs proposent de plus en plus souvent une visite de pré-livraison qui permet à l’acheteur de faire part de réserves avant la livraison définitive du bien.
En tant qu’acheteur en VEFA, vous bénéficiez par ailleurs de plusieurs garanties durables, pour plus de protection :
- La garantie de parfait achèvement
Lorsque vous réceptionnez votre logement neuf, un procès-verbal de réception des travaux est réalisé. Toutes les malfaçons notées sur ce procès-verbal ou vices cachés dénoncés dans l’année qui suit la réception des travaux par l’intermédiaire d’un courrier adressé par lettre recommandée, sont couvertes par la garantie de parfait achèvement.
En lien: la garantie d’isolation phonique
Cette garantie, qui relève de la garantie de parfait achèvement présentée plus haut, couvre l’acheteur d’un logement neuf construit en VEFA contre les nuisances sonores. Elle court à compter de la réception des travaux pour une période de 12 mois. En cas de mauvaise isolation phonique, la responsabilité du promoteur est engagée. Depuis 1996, la NRA (Nouvelle Réglementation Acoustique) fixe des seuils d’isolation phonique à respecter pour protéger les acheteurs des nuisances sonores extérieures (rue, gare, etc.) comme intérieures (voisinage, parties communes, etc.).
- La garantie biennale
Cette garantie couvre les dysfonctionnements associés non aux équipements « en dur » mais aux équipements dits « dissociables de la construction », durant les deux années qui suivent la réception des travaux. On parle ici par exemple des radiateurs, portes ou volets : tout élément indépendant de la structure fixe du bâtiment.
- La garantie décennale
Cette garantie porte sur les risques en lien avec la sécurité globale d’une construction, qui ne seraient pas liés à un mauvais entretien. Lorsqu’il y a un risque d’affaissement ou d’effondrement de la structure, un défaut d’étanchéité, d’évacuation ou tout autre problème mettant en question la solidité, la salubrité ou la sécurité du bâtiment, la garantie décennale impose l’intervention du constructeur dans les 10 ans suivant la réception du bien.
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Primo-accession : quels avantages à devenir propriétaire de son logement neuf ?
Primo-accession : quels avantages à devenir propriétaire de son logement neuf ?
L’accès à la propriété est toujours un moment de vie marquant. Nombre de primo-accédants potentiels nous contactent, à la fois certains de vouloir se lancer et indécis quant à certains aspects de leur projet, mais souvent nourris des mêmes motivations pour devenir propriétaires. Des motivations liées essentiellement à une recherche de sécurité et d’économie à long terme. Découvrez 5 bonnes raisons de devenir propriétaire de son logement neuf aujourd’hui.
Objectif primo-accession : rappel des étapes-clés pour devenir propriétaire dans le neuf
Pour faire d’un premier achat immobilier une expérience sans déconvenue, nous nous étions arrêtés récemment sur les étapes pour devenir propriétaire. Elles sont, dans les grandes lignes, au nombre de 5 :
- Etape 1 : définir clairement votre projet immobilier
- Etape 2 : identifier le bien immobilier neuf qui vous convient
- Etape 3 : signer le contrat de réservation
- Etape 4 : rechercher le bon financement pour votre projet
- Etape 5 : signer l’acte de vente définitif
L’étape 1 reste la plus décisive ; c’est pourquoi les Consultants d’Immotech Partners y attachent une attention toute particulière dans le temps dédié à l’accompagnement des projets d’achat immobilier. Les réflexions préalables et prises de décision qui se jouent lors des échanges de cadrage sont centrales et viendront influencer le bon déroulement du projet dans son intégralité.
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Pourquoi devenir propriétaire de son logement aujourd’hui ? 5 bonnes raisons !
Réaliser son premier achat immobilier dans le neuf (achat en VEFA par exemple) présente beaucoup d’avantages. Nous en avons relevé 5 qui répondent aux principales motivations – souvent éclairées - des primo-accédants tant en matière de recherche de sécurité financière, que d’investissement et d’engagement écologique. Voici 5 bonnes raisons de devenir propriétaire de son logement aujourd’hui :
Se constituer un patrimoine pour plus tard
Dans le contexte actuel, peu de placements financiers sont aussi rentables à long terme que l’immobilier. Investir dans la pierre reste donc une valeur sûre et attire de nombreux Français. A l’heure où une certaine incertitude plane sur le montant des retraites qui seront versées dans les années à venir, c’est tout naturellement que les actifs, notamment les plus jeunes, se tournent vers l’achat immobilier pour se constituer un patrimoine et envisager l’avenir plus sereinement.
Si l’achat dans le neuf représente un investissement de départ plus élevé que l’achat dans l’ancien, il permet aussi d’envisager plus de rentabilité à long terme grâce à des dispositifs fiscaux avantageux, (TVA réduite, frais de notaire réduits, défiscalisation dans le cas d’un achat en loi Pinel, …) et à des frais moindres en matière d’entretien à long terme (travaux de mises aux normes en plomberie et électricité, rénovation énergétique, …).
Capitaliser sur le financement de son propre logement
La réflexion est simple : préférez-vous régler des loyers au propriétaire de votre logement, ou vous les verser à vous-même ? Si la majorité des primo-accédants auront à rembourser un prêt immobilier dans un premier temps, et pourront avoir l’impression de verser d’abord leurs loyers à la banque, en finalité, une fois le crédit immobilier remboursé, c’est bien leur propre logement neuf que ces versements auront permis de financer (minoré des intérêts bancaires, bien sûr). Devenir propriétaire de son logement, c’est donc aussi capitaliser et injecter le montant des loyers dans la constitution de son patrimoine, in fine. Et dans le cas d’un achat de résidence principale, c’est également investir avant tout dans un logement à son image, où l’on pourra vivre bien.
Bénéficier d’une réelle visibilité sur les coûts liés au logement (mensualité de crédit)
Dans le cas d’un prêt négocié à taux fixe, l’acheteur d’un bien immobilier (qu’il soit neuf ou ancien) jouit par ailleurs d’une visibilité non négligeable sur ses mensualités de remboursement. Il gère ainsi son budget, ses éventuels choix de carrière ou de vie et autres investissements, à la lueur de cet élément. A la différence d’un loyer, qui pourra évoluer au gré du marché et de l’augmentation des charges (comme on l’a vu ces dernières années avec l’énergie – gaz, électricité, fioul), les mensualités de remboursement restent ici fixes. De quoi avancer sereinement et profiter des éventuelles évolutions de son pouvoir d’achat au fil du temps !
Sécuriser son patrimoine en cas d’accident de la vie, grâce à l’assurance emprunteur
L’assurance emprunteur ou garantie emprunteur est l’assurance qui couvre le prêt immobilier contracté auprès de la banque. En cas d’accident de la vie, cette assurance prend le relais pour assurer le règlement des mensualités ou de l’intégralité du prêt restant. Le bien reste alors propriété de l’assuré ou de sa famille. Les garanties Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) sont généralement les garanties assignées par défaut au contrat d’assurance emprunteur. S’y ajoutent des options pour être assuré également en cas d’invalidité permanente totale, d’invalidité permanente partielle ou de perte d'emploi. Le taux (et donc le montant total) de l’assurance emprunteur évoluera en fonction des options choisies.
Bénéficier des aides de l’état pour la primo-accession à la propriété
ImmoTech Partners a récemment fait le point pour vous sur les aides financières pour acheter dans le neuf. PTZ, Prêt Accession d’Action Logement (ex-PAL), Prêt Social Location-Accession (PSLA), … : divers dispositifs existent pour faciliter la primo-accession à la propriété, entre prêts aidés à taux réduits ou plafonnés, primes d’accession et avantages fiscaux (TVA, frais de notaire réduits, défiscalisation Pinel, …). De quoi faire baisser considérablement le montant emprunté à la banque et faciliter l’accès à la propriété y compris pour les ménages les plus modestes.
Primo-accession : être bien accompagné pour devenir propriétaire, c’est mieux !
Chez Immotech Partners, nous accompagnons nos clients primo-accédants de A à Z, dans toutes les étapes qui leur permettront de réaliser leur ambition ou leur rêve : devenir propriétaire d’un logement neuf.
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